전세 vs 월세, 어느 쪽이 쌀까

전세와 월세는 돈이 나가는 모양이 서로 다릅니다. 그래서 그냥은 비교할 수 없습니다.

이 도구는 두 쪽을 모두 “한 달에 실제로 사라지는 돈”으로 바꿔 비교합니다.

묶인 돈 이자가 핵심입니다

• 보증금에 넣은 내 돈은 없어지는 돈이 아닙니다.
• 하지만 그동안 은행에서 받을 이자를 포기한 것입니다.
• 그 포기한 이자를 비용으로 봅니다.
• 묶인 돈 이자 = (보증금 − 대출금) × 예금 이자율 ÷ 12
• 대출이자 = 대출금 × 대출 금리 ÷ 12
• 대출 원금은 나중에 갚는 돈이라 비용에 넣지 않습니다.

전월세 전환율이란

보증금 차액을 월세로 바꿀 때 붙는 1년 이자율입니다.

월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100으로 구합니다.

이 값이 대출 금리보다 높으면 보증금을 더 내는 쪽이 유리합니다.

계산에 넣지 않은 것

• 중개보수와 이사비. 두 쪽이 크게 다르지 않아 뺐습니다.
• 집값과 전셋값의 변동, 재계약 때의 보증금 인상.
• 전세보증금을 돌려받지 못할 위험과 반환보증 보험료.
• 세금과 공제(월세 세액공제, 전세대출 이자 소득공제 등).
• 중도상환수수료, 대출 한도와 자격 심사, 물가상승률.
• 미래의 돈을 현재 가치로 깎아 계산하지 않습니다.

특히 보증금을 못 돌려받을 위험은 숫자로 바꾸기 어렵습니다.

계산 차이가 작다면 숫자보다 이 위험과 집 상태를 먼저 보세요.